Mikkolassa käy nyt suuri myllerrys, kun Keskon hypermarketin ja Prisman laajennuksen rakentaminen lähenevät valmistumistaan. Hankkeiden motiivina on ylläpitää asiakasvirtojen siitymistä Poriin yhä kauempaa. Kaupunki on lisäksi halukas keskittämään tilaa vaativat liikkeet Mikkolan alueelle sen liikenteellisen sijaintinsa takia. Taloudellisesta näkökulmasta katsoen kaupunki onkin osoittanut pätevyytensä todella hyvin. Tarvittavat kaavamuutokset ja infrastruktuurin rakentaminen ovat tapahtuneet hyvin nopeasti. Onpa Porin yhdeksi tärkeimmistä tiehankkeista noussut myös Tampereentien jatkaminen suoraan E8:lle. Näin Mikkola sijaitsisi kiistämättä todellisessa liikenteen solmukohdassa ja alueen houkuttelevuus kasvaisi entisestään.
Porin kaupungin tarve vahvistaa kaupallista asemaansa tuntuu valitettavasti tulevan hintalapun kanssa. Satakunnan Kansan nettisivut tietävät kertoa, että Citymarketin kylkeen liikkeensä nostavat mm. Musta-Pörssi, K-kenkä, Tiimari ja kasa vaatealan liikkeitä, joista Aleksi 13 on ketjun ensimmäinen Porissa. Vaikka Pori onkin Suomen 7. suurin keskustaajama maan nopeimmalla väestökehityksellä, askarruttaa Mikkolan rakentuminen kaupunkisuunnittelun näkökulmasta. Mikkola sijaitsee vain vajaan viiden kilometrin päässä kaupungin keskustasta. On sanomattakin selvää, että uusi erityiskauppakeskittymä tulee siirtämään asiakasvirtoja pois keskustasta. Mikkolan kehittäminen kaupan keskittymäksi tuntuukin sotivan keskustan edelleen jatkuvaa elävöittämistä vastaan. Vuosia jakunut työ uhkaa siten valua hukkaan - työ, jonka ansiosta Pori on saanut paljon tunnustusta.
Mikkolan alueesta on toki tehty asiallinen kaupallisten vaikutusten arviointi. Siinä todetaan:
Arvio tuntuu suhteellisen pätevältä nykyisen trendin jatkuessa, joskin erityiskaupan asiakasvirroissa voi tapahtua pysyviä siirtymiä seuraavan taantuman aikana. Huomattavaa on myös se, että arvioissa ei ilmeisesti olla otettu huomioon erityiskauppoja itseään, vaan pelkästään hypermarketien tavaraosastot. Ainakin näin voisi päätellä samasta raportista, josta edellinen lainaus on kotoisin:
Ja kas, syksyllä Mikkolassa ovensa avaavat siis mm. Aleksi 13, Dressman, KappAhl ja monen monta muuta erityiskaupan liikettä.
Kaupunki on toki ollut ahtaassa raossa Mikkolan kaavoituksen kanssa. Käytännössä alue on pitänyt avata kaikille halukkaille toimijoille, sillä muuten olisi ollut uhkana kauppakeskuksen sijoittuminen kuntarajojen ulkopuolelle, esim. Ulvilaan tai Luvialle. Pakkoraosta johtuen itse kauppakeskuksen suunnittelukin on jäänyt tyngäksi. Käsittääkseni kauppakeskusta hallinnoivat Satakunnan Osuuskauppa ja Kesko erikseen, jonka johdosta kauppakeskuksen kehittämiseksi ei liene yhtä strategiaa, vaan kaksi kilpailevaa. Tämä johtaa resurssien haaskaamiseen ja keskuksen pirstoutumiseen (ja sitä kautta epäasiakasystävällisyyteen).
Suomessa on esimerkkejä Prisman ja Citymarketin muodostamista hypermarket-puistoista, joissa rakennukset eivät ole kuitenkaan fyysisesti kiinni toisissaan. Tällaiset keskittymät ovat tylsiä, eikä niihin sijoittuneet erikoisliikkeet hyödy koko asiakasvirrasta. Sen sijaan Sellon, Myllyn ja Jumbon kaltaiset kauppakeskukset on rakennettu alusta asti asiakkaan ja väestöpohjan ehdoilla ja sellaisina ne toimivat hyvin. Erityisesti pk-seudulla kauppakeskuksille on selkeä tilaus, sillä ne vähentävät tarvetta asioida Helsingin keskustassa. Ne ovat siten myös ympäristön kannalta keskihyvä ratkaisu, toisin kuin yleensä muihin kaupunkeihin rakennettavat keskukset, joihin ajetaan henkilöautolla kymmenien kilometrienkien päästä.
Tällä hetkellä Mikkolan kehityksen suuntaa on vaikea muuttaa, koska jo tehtyjen päätösten toimivuutta ei olla käytännössä vielä edes testattu. Jatkosuunnitelmissa tulisi kuitenkin panostaa enenevissä määrin kauppakeskuksen rakenteen yhteneväisyyteen ja viihtyvyyteen. Tämä palvelisi asiakkaita, kauppakeskuksen erikoisliikkeitä ja kaupunkilaisia nykyistä paremmin. Yhteneväisyydellä tarkoitan mahdollisuutta siirtyä esteettä liikkeestä toiseen. Käytännössä se edellyttänee merkittävää lisärakentamista ja muutoksia hypermarketien sisäiseen rakenteeseen. Olennaisimpana tekijänä olisi kuitenkin saada koko Mikkolan Itäkeskus yhden hallinnon alle. Näin kauppakeskusta pystyttäisiin kehittämään johdonmukaisesti. Ratkaisuna voisi olla Satakunnan Osuuskaupan, Keskon ja Porin kaupungin yhdessä perustama osakeyhtiö (esim. osuuksilla 49,5; 49,5; 1,0).
Kaupunkisuunnittelun kannalta keskeinen haaste on kehittää keskustaa ja Mikkolaa toisistaan erillisinä kokonaisuuksina. Keskusten lyhyen välimatkan takia tehtävä on vaikea. Mikkolan Itäkeskuksen edun mukaista olisi kehittyä kohti Helsingin kaimaansa, mutta samalla keskustan vetovoima voisi heiketä. Siten parasta kaupunkisuunnittelua onkin tiiviistää kaupunkirakennetta keskusten ympärillä. Näin molemmille keskuksille pystyttäisiin takaamaan riittävä määrä käyttäjiä lyhyelläkin säteellä. Jatkuvaan autoilun kasvuun kaupunkisuunnittelu ei voi kuitenkaan perustua, sillä se ei ole ympäristön edun mukaista. Sitä paitsi on todennäköistä, että autoilu muodostuu tulevaisuudessa liian kalliiksi, jotta kannattaisi ajaa 20> kilometriä kauppaan.
Mikkolan (46.) kaupunginosan kortteleita 1,6,7 ja 8 koskeva asemakaavan muutos 609 1483 ja Mikkolan kaupallisen keskittymän kaupallisten vaikutusten arviointi
Porin kaupungin tarve vahvistaa kaupallista asemaansa tuntuu valitettavasti tulevan hintalapun kanssa. Satakunnan Kansan nettisivut tietävät kertoa, että Citymarketin kylkeen liikkeensä nostavat mm. Musta-Pörssi, K-kenkä, Tiimari ja kasa vaatealan liikkeitä, joista Aleksi 13 on ketjun ensimmäinen Porissa. Vaikka Pori onkin Suomen 7. suurin keskustaajama maan nopeimmalla väestökehityksellä, askarruttaa Mikkolan rakentuminen kaupunkisuunnittelun näkökulmasta. Mikkola sijaitsee vain vajaan viiden kilometrin päässä kaupungin keskustasta. On sanomattakin selvää, että uusi erityiskauppakeskittymä tulee siirtämään asiakasvirtoja pois keskustasta. Mikkolan kehittäminen kaupan keskittymäksi tuntuukin sotivan keskustan edelleen jatkuvaa elävöittämistä vastaan. Vuosia jakunut työ uhkaa siten valua hukkaan - työ, jonka ansiosta Pori on saanut paljon tunnustusta.
Mikkolan alueesta on toki tehty asiallinen kaupallisten vaikutusten arviointi. Siinä todetaan:
"Kaavamuutosalueen hankkeet lisäävät kilpailua tietyissä erikoistavarakaupan tuoteryhmissä, mikä voi heikentää erikoistavarakaupan osalta heikoimpien yritysten toimintaedellytyksiä lyhyellä tähtäyksellä."
Arvio tuntuu suhteellisen pätevältä nykyisen trendin jatkuessa, joskin erityiskaupan asiakasvirroissa voi tapahtua pysyviä siirtymiä seuraavan taantuman aikana. Huomattavaa on myös se, että arvioissa ei ilmeisesti olla otettu huomioon erityiskauppoja itseään, vaan pelkästään hypermarketien tavaraosastot. Ainakin näin voisi päätellä samasta raportista, josta edellinen lainaus on kotoisin:
"Mikkolaan on suunniteltu sellaisia toimintoja, joita ei voida toteuttaa keskustaan. Näin ollen hankkeilla on vain vähäisiä vaikutuksia keskustan kaupalliselle tarjonnalle."
Ja kas, syksyllä Mikkolassa ovensa avaavat siis mm. Aleksi 13, Dressman, KappAhl ja monen monta muuta erityiskaupan liikettä.
Kaupunki on toki ollut ahtaassa raossa Mikkolan kaavoituksen kanssa. Käytännössä alue on pitänyt avata kaikille halukkaille toimijoille, sillä muuten olisi ollut uhkana kauppakeskuksen sijoittuminen kuntarajojen ulkopuolelle, esim. Ulvilaan tai Luvialle. Pakkoraosta johtuen itse kauppakeskuksen suunnittelukin on jäänyt tyngäksi. Käsittääkseni kauppakeskusta hallinnoivat Satakunnan Osuuskauppa ja Kesko erikseen, jonka johdosta kauppakeskuksen kehittämiseksi ei liene yhtä strategiaa, vaan kaksi kilpailevaa. Tämä johtaa resurssien haaskaamiseen ja keskuksen pirstoutumiseen (ja sitä kautta epäasiakasystävällisyyteen).
Suomessa on esimerkkejä Prisman ja Citymarketin muodostamista hypermarket-puistoista, joissa rakennukset eivät ole kuitenkaan fyysisesti kiinni toisissaan. Tällaiset keskittymät ovat tylsiä, eikä niihin sijoittuneet erikoisliikkeet hyödy koko asiakasvirrasta. Sen sijaan Sellon, Myllyn ja Jumbon kaltaiset kauppakeskukset on rakennettu alusta asti asiakkaan ja väestöpohjan ehdoilla ja sellaisina ne toimivat hyvin. Erityisesti pk-seudulla kauppakeskuksille on selkeä tilaus, sillä ne vähentävät tarvetta asioida Helsingin keskustassa. Ne ovat siten myös ympäristön kannalta keskihyvä ratkaisu, toisin kuin yleensä muihin kaupunkeihin rakennettavat keskukset, joihin ajetaan henkilöautolla kymmenien kilometrienkien päästä.
Tällä hetkellä Mikkolan kehityksen suuntaa on vaikea muuttaa, koska jo tehtyjen päätösten toimivuutta ei olla käytännössä vielä edes testattu. Jatkosuunnitelmissa tulisi kuitenkin panostaa enenevissä määrin kauppakeskuksen rakenteen yhteneväisyyteen ja viihtyvyyteen. Tämä palvelisi asiakkaita, kauppakeskuksen erikoisliikkeitä ja kaupunkilaisia nykyistä paremmin. Yhteneväisyydellä tarkoitan mahdollisuutta siirtyä esteettä liikkeestä toiseen. Käytännössä se edellyttänee merkittävää lisärakentamista ja muutoksia hypermarketien sisäiseen rakenteeseen. Olennaisimpana tekijänä olisi kuitenkin saada koko Mikkolan Itäkeskus yhden hallinnon alle. Näin kauppakeskusta pystyttäisiin kehittämään johdonmukaisesti. Ratkaisuna voisi olla Satakunnan Osuuskaupan, Keskon ja Porin kaupungin yhdessä perustama osakeyhtiö (esim. osuuksilla 49,5; 49,5; 1,0).
Kaupunkisuunnittelun kannalta keskeinen haaste on kehittää keskustaa ja Mikkolaa toisistaan erillisinä kokonaisuuksina. Keskusten lyhyen välimatkan takia tehtävä on vaikea. Mikkolan Itäkeskuksen edun mukaista olisi kehittyä kohti Helsingin kaimaansa, mutta samalla keskustan vetovoima voisi heiketä. Siten parasta kaupunkisuunnittelua onkin tiiviistää kaupunkirakennetta keskusten ympärillä. Näin molemmille keskuksille pystyttäisiin takaamaan riittävä määrä käyttäjiä lyhyelläkin säteellä. Jatkuvaan autoilun kasvuun kaupunkisuunnittelu ei voi kuitenkaan perustua, sillä se ei ole ympäristön edun mukaista. Sitä paitsi on todennäköistä, että autoilu muodostuu tulevaisuudessa liian kalliiksi, jotta kannattaisi ajaa 20> kilometriä kauppaan.
Mikkolan (46.) kaupunginosan kortteleita 1,6,7 ja 8 koskeva asemakaavan muutos 609 1483 ja Mikkolan kaupallisen keskittymän kaupallisten vaikutusten arviointi
